Ανάλυση δεδομένων
Πόσο μένει μια αγγελία στην αγορά
145.712 αγγελίες από 470 μεσιτικά γραφεία, παρακολουθούμενες καθημερινά επί 16 μήνες. Τι δείχνουν για τη σχέση ανάμεσα στην τιμή και τον χρόνο που μια αγγελία μένει αναρτημένη.
Οι μισές αγγελίες φεύγουν νωρίτερα, οι μισές αργότερα. Το μεσαίο 50% κυμαίνεται από 22 έως 138 ημέρες.
Και 9,5% είναι ακόμα εκεί μετά από έναν ολόκληρο χρόνο.
Άλλο 3,7% την ανέβασε. Στη συντριπτική πλειονότητα η τιμή έμεινε ακριβώς όπως ανέβηκε.
Από τις 9.416 αγγελίες που πέρασαν το εξάμηνο, τόσες δεν είχαν μειώσει ποτέ την τιμή τους.
Η λεπτομέρεια που αλλάζει όλα τα νούμερα
Την πρώτη φορά που αρχίζουμε να διαβάζουμε την ιστοσελίδα ενός μεσιτικού γραφείου, βλέπουμε ό,τι είναι ήδη ανεβασμένο. Μια από αυτές τις αγγελίες μπορεί να ανέβηκε χθες ή πριν από τρία χρόνια — δεν υπάρχει τρόπος να το ξέρουμε. Αν τις κρατούσαμε, η ημερομηνία που τις πρωτοείδαμε θα περνούσε για ημερομηνία ανάρτησης και ο χρόνος παραμονής θα έβγαινε συστηματικά μικρότερος από τον πραγματικό. Χειρότερα: θα έβγαινε πιο μικρός ακριβώς για τις αγγελίες που κάθονται πιο πολύ, γιατί αυτές είναι που προλαβαίνουν να μαζευτούν πριν φτάσουμε εμείς.
Γι' αυτό κρατάμε μόνο τις αγγελίες που τις είδαμε να εμφανίζονται: εκείνες που δεν υπήρχαν στην προηγούμενη σάρωση του ίδιου γραφείου. Ο ίδιος κανόνας ισχύει και όταν μια σάρωση σταμάτησε και ξανάρχισε — η πρώτη σάρωση μετά από κενό είναι εξίσου «πρώτη σάρωση» και τα αποτελέσματά της πετιούνται κι αυτά.
Από 387.640 αγγελίες στη βάση, 211.812 απορρίφθηκαν γι' αυτόν τον λόγο. Μαζί με τις πρώτες δύο εβδομάδες λειτουργίας του συστήματος, όπου οι σαρωτές ήταν ακόμα υπό ανάπτυξη, και με όσες είχαν κατεστραμμένο ιστορικό τιμής ή τιμή εκτός ορίων, μένουν 145.712 αγγελίες με γνωστή ημερομηνία γέννησης: από 01/04/2025 έως 04/08/2026. Διάμεση τιμή ζήτησης 286.000 €.
Πόσο κάθονται
Η μισή αγορά φεύγει μέσα σε 71 ημέρες. Η άλλη μισή είναι η ενδιαφέρουσα: στους τρεις μήνες παραμένει 42% των αγγελιών, στους έξι μήνες 20%, και μετά από έναν χρόνο ακόμα 9,5%.
Ποσοστό αγγελιών που παραμένουν αναρτημένες
Καμπύλη Kaplan–Meier, 145.712 αγγελίες
Πίνακας τιμών
| Ημέρες από την ανάρτηση | Παραμένουν αναρτημένες |
|---|---|
| 0 | 96% |
| 15 | 81% |
| 30 | 67% |
| 45 | 60% |
| 60 | 55% |
| 75 | 48% |
| 90 | 42% |
| 105 | 36% |
| 120 | 30% |
| 135 | 25% |
| 150 | 23% |
| 165 | 21% |
| 180 | 20% |
| 195 | 19% |
| 210 | 18% |
| 225 | 17% |
| 240 | 16% |
| 255 | 15% |
| 270 | 15% |
| 285 | 14% |
| 300 | 13% |
| 315 | 12% |
| 330 | 11% |
| 345 | 10% |
| 360 | 10% |
Προσοχή στην ερμηνεία. «Έφυγε από την αγορά» δεν σημαίνει «πουλήθηκε». Στα δεδομένα μας μια αγγελία που πουλήθηκε και μια αγγελία που ο ιδιοκτήτης απέσυρε απογοητευμένος μοιάζουν ακριβώς ίδιες: παύουν και οι δύο να εμφανίζονται. Αυτό είναι το βασικό όριο όλων όσων ακολουθούν και ο λόγος που κάθε επίδραση της τιμής στον χρόνο βγαίνει μικρότερη απ' όσο πραγματικά είναι.
Η τιμή σχεδόν ποτέ δεν αλλάζει
Μόνο 9,0% των αγγελιών κατέβασαν έστω μία φορά την τιμή τους σε όλη τη διάρκεια της ζωής τους. Άλλο 3,7% την ανέβασε. Όταν γίνεται μείωση, γίνεται νωρίς — διάμεσα 42 ημέρες μετά την ανάρτηση, με το μεσαίο 50% ανάμεσα σε 18 και 85 ημέρες — και είναι μικρή: διάμεση μείωση 6,3% ανά κίνηση, 7,2% συνολικά. Το 75% όλων των μειώσεων είναι κάτω από 10%.
Το πιο εύγλωττο νούμερο δεν είναι πόσοι κατεβάζουν, αλλά πότε. Αν η μείωση τιμής ήταν αντίδραση στο ότι κάτι δεν πουλάει, θα περιμέναμε την πιθανότητα μείωσης να ανεβαίνει όσο η αγγελία παλιώνει. Μέχρι τον όγδοο μήνα συμβαίνει το αντίθετο: πέφτει στο μισό.
Πιθανότητα πρώτης μείωσης, ανά μήνα ζωής της αγγελίας
Από τις αγγελίες που είναι ακόμα αναρτημένες και δεν έχουν μειώσει ποτέ, πόσες μειώνουν μέσα σε αυτόν τον μήνα
Πίνακας τιμών
| Μήνας ζωής της αγγελίας | Πιθανότητα μείωσης |
|---|---|
| 1ος | 4,7% |
| 2ος | 4,1% |
| 3ος | 4,1% |
| 4ος | 3,7% |
| 5ος | 3,9% |
| 6ος | 3,2% |
| 7ος | 2,8% |
| 8ος | 2,2% |
| 9ος | 3,1% |
Η υπερτιμολόγηση κοστίζει λιγότερο χρόνο απ' όσο θα περίμενε κανείς
Για να μετρήσουμε αν μια αγγελία ζητάει πολλά, χρειάζεται ένα μέτρο σύγκρισης. Εκπαιδεύσαμε ένα μοντέλο LightGBM που προβλέπει τη ζητούμενη τιμή 38.024 αθηναϊκών κατοικιών από τα χαρακτηριστικά τους και τη γειτονιά τους, με 5-fold cross-validation ώστε καμία αγγελία να μη συγκρίνεται με τον εαυτό της. Η διαφορά ανάμεσα στη ζητούμενη τιμή και σε αυτό που ζητούν τα όμοιά της είναι το «υπερτίμημα»: διάμεσο σφάλμα μοντέλου 15,7%.
Χωρίζοντας τις αγγελίες σε πέντε ίσες ομάδες, από αυτές που ζητούν 31% κάτω από τα όμοιά τους μέχρι αυτές που ζητούν 40% πάνω, η επίδραση υπάρχει αλλά είναι μικρή και μαζεύεται στην ουρά: ο διάμεσος χρόνος μετακινείται μόλις από 71 σε 81 ημέρες — δέκα ημέρες διαφορά ανάμεσα σε δύο ομάδες που απέχουν εβδομήντα ποσοστιαίες μονάδες στην τιμή. Στην ουρά η διαφορά μεγαλώνει: μετά από έναν χρόνο είναι ακόμα αναρτημένο το 4,6% της φθηνότερης ομάδας έναντι 6,9% της ακριβότερης.
Διάμεσος χρόνος στην αγορά
Ανά πεμπτημόριο υπερτιμήματος — πόσο πάνω ή κάτω από τα όμοιά της ζητάει η αγγελία
Πίνακας τιμών
| Διάμεσο υπερτίμημα της ομάδας | Διάμεσες ημέρες |
|---|---|
| -31% | 71 |
| -11% | 77 |
| 0% | 81 |
| +12% | 82 |
| +40% | 81 |
Το δεύτερο μισό της ίδιας εικόνας είναι πιο εντυπωσιακό. Αν οι μεσίτες αναγνώριζαν την υπερτιμολόγηση, θα περιμέναμε τις ακριβές αγγελίες να κατεβάζουν τιμή πιο συχνά. Στις ίδιες πέντε ομάδες:
Κατέβασαν έστω μία φορά την τιμή
Ίδιες ομάδες, με τη σειρά του υπερτιμήματος
Πίνακας τιμών
| Διάμεσο υπερτίμημα της ομάδας | Κατέβασαν τιμή |
|---|---|
| -31% | 10,8% |
| -11% | 10,4% |
| 0% | 9,1% |
| +12% | 11,0% |
| +40% | 9,7% |
Με άλλα λόγια: η απόφαση να μειωθεί μια τιμή δεν φαίνεται να έχει σχέση με το αν η τιμή ήταν εξαρχής υψηλή. Οι αγγελίες που ζητούν 40% πάνω από τα όμοιά τους κατεβάζουν τιμή το ίδιο σπάνια με αυτές που ζητούν κάτω.
Το πραγματικό μοτίβο των στάσιμων αγγελιών
Αν η υπερτιμολόγηση εξηγεί λίγα, τι εξηγεί τις αγγελίες που δεν φεύγουν ποτέ; Η ακινησία της τιμής. Από τις 9.416 αγγελίες που έφτασαν τους έξι μήνες, μόνο 18,6% είχαν κατεβάσει έστω μία φορά την τιμή τους. Από όσες έφτασαν τον χρόνο, 26,0%.
Για να δούμε τι κάνει η μείωση, δεν μπορούμε απλώς να συγκρίνουμε όσες μείωσαν με όσες όχι: για να μειώσεις τιμή την 150ή ημέρα πρέπει πρώτα να έχεις επιβιώσει 150 ημέρες, οπότε η σύγκριση χαρίζει εξ ορισμού χρόνο στους μειωτές. Παίρνουμε λοιπόν μόνο τις 9.416 αγγελίες που ήταν ακόμα αναρτημένες την 180ή ημέρα, τις χωρίζουμε με βάση το τι είχε συμβεί πριν από εκείνη τη μέρα, και μετράμε μόνο ό,τι έγινε μετά.
Τι απογίνεται μια αγγελία που έφτασε τους 6 μήνες
Ποσοστό που παραμένει αναρτημένο, μετρημένο από την 180ή ημέρα και μετά
Πίνακας τιμών
| Ημέρες μετά την 180ή | Είχαν μειώσει τιμή (1.754) | Δεν είχαν αγγίξει την τιμή (7.662) |
|---|---|---|
| 0 | 99% | 99% |
| 15 | 90% | 95% |
| 30 | 83% | 91% |
| 45 | 77% | 86% |
| 60 | 70% | 82% |
| 75 | 63% | 78% |
| 90 | 59% | 74% |
| 105 | 54% | 70% |
| 120 | 50% | 67% |
| 135 | 45% | 63% |
| 150 | 42% | 57% |
| 165 | 39% | 54% |
| 180 | 36% | 50% |
| 195 | 33% | 47% |
| 210 | 30% | 44% |
| 225 | 26% | 40% |
| 240 | 24% | 37% |
| 255 | 22% | 34% |
| 270 | 20% | 32% |
| 285 | 17% | 30% |
| 300 | 16% | 29% |
| 315 | 15% | 28% |
| 330 | 15% | 28% |
Το ίδιο ισχύει και με σημείο τομής τις 90 ημέρες: 68 ημέρες έναντι 81. Και στις δύο περιπτώσεις η σύγκριση γίνεται ανάμεσα σε αγγελίες που είχαν ήδη αποδείξει ότι δεν φεύγουν γρήγορα.
Αυτό δεν αποδεικνύει αιτιότητα. Η μείωση τιμής είναι επιλογή, και τα γραφεία που την επιλέγουν μπορεί να διαφέρουν και σε άλλα πράγματα — στο πόσο ενεργά διαχειρίζονται το χαρτοφυλάκιό τους, στο πόσο ρεαλιστικοί είναι οι ιδιοκτήτες τους. Ελέγξαμε τις δύο πιο προφανείς εξηγήσεις αυτού του τύπου, το γραφείο και την εποχή, και η διαφορά επιβιώνει και στις δύο. Δεν μπορούμε να ελέγξουμε αυτά που δεν βλέπουμε.
Τι σημαίνουν όλα αυτά
Ο χρόνος στην αγορά δεν είναι κυρίως ιστορία τιμής — είναι ιστορία ακινησίας. Μια αγγελία που ζητάει 40% παραπάνω από τα όμοιά της δεν κάθεται δραματικά περισσότερο. Μια αγγελία που κανείς δεν άγγιξε ποτέ την τιμή της, ναι.
Για τον αγοραστή, το πρακτικό συμπέρασμα είναι ότι η ηλικία μιας αγγελίας είναι πληροφορία και μάλιστα φθηνή: μια αγγελία εννέα μηνών στην αρχική της τιμή είναι μια τιμή που η αγορά έχει ήδη απορρίψει επί εννέα μήνες. Αυτό δεν φαίνεται πουθενά στη σελίδα της αγγελίας.
Για τον πωλητή, το συμπέρασμα είναι πιο δυσάρεστο: η στιγμή που θα ληφθεί η απόφαση για την τιμή είναι σχεδόν πάντα η πρώτη. Μέχρι τον όγδοο μήνα, η πιθανότητα να την ξαναδεί κανείς έχει ήδη υποδιπλασιαστεί.
Όρια
- Δεν ξέρουμε ποιες πουλήθηκαν. Η απόσυρση και η πώληση μοιάζουν ίδιες στα δεδομένα. Κάθε επίδραση της τιμής στον χρόνο που αναφέρεται εδώ είναι γι' αυτόν τον λόγο υποεκτιμημένη.
- Ανάλυση ενός μεσίτη τη φορά. Το ίδιο ακίνητο μπορεί να διαφημίζεται από δύο γραφεία και να μετρηθεί δύο φορές. Στο κομμάτι του μοντέλου αφαιρούμε τα προφανή διπλά· στα υπόλοιπα όχι.
- Ανάλυση ημέρας. Οι σαρώσεις είναι καθημερινές, οπότε κάθε χρόνος παραμονής έχει αβεβαιότητα μιας ημέρας.
- Η κάλυψή μας μεγάλωσε μέσα στο διάστημα. Από 13 γραφεία την άνοιξη του 2025 σε πάνω από 400 μέσα στο 2026. Τα νούμερα των μικρών οριζόντων στηρίζονται σε όλη τη βάση· αυτά του ενός έτους αναγκαστικά στα παλαιότερα γραφεία, που δεν είναι τυχαίο δείγμα της αγοράς. Οι πρώτες δύο εβδομάδες λειτουργίας του συστήματος εξαιρέθηκαν εντελώς, γιατί εκεί οι σαρωτές ήταν ακόμα υπό ανάπτυξη και παρήγαγαν αγγελίες που «εξαφανίζονταν» μέσα σε μέρες.
- Το υπερτίμημα αφορά μόνο την Αθήνα και μόνο κατοικίες προς πώληση, γιατί μόνο εκεί υπάρχει μοντέλο. Τα υπόλοιπα νούμερα αφορούν όλη τη χώρα.
- Παρατηρησιακά δεδομένα. Καμία σύγκριση εδώ δεν είναι πείραμα.
Δεδομένα έως 04/08/2026. Οι μέθοδοι που χρησιμοποιήθηκαν: εκτιμητής Kaplan–Meier με λογοκρισία δεξιά, log-rank test (και στρωματοποιημένο κατά γραφείο και τρίμηνο), landmark ανάλυση για την αποφυγή immortal-time bias, και μοντέλο κινδύνου διακριτού χρόνου ανά μήνα.