Μεθοδολογία

Παρακολουθούμε καθημερινά αγγελίες από τις ιστοσελίδες εκατοντάδων μεσιτικών γραφείων και κρατάμε το ιστορικό τιμής της καθεμιάς. Αυτό μας επιτρέπει να ξεχωρίσουμε δύο πολύ διαφορετικά πράγματα: μια τιμή που ζητιέται και μια τιμή στην οποία μια αγγελία έφυγε από την αγορά.

Το μοντέλο εκπαιδεύεται σε 44.461 αγγελίες κατοικιών στην Αθήνα που έφυγαν από την αγορά ενώ η τιμή τους ήταν ακόμα πρόσφατη — η πλησιέστερη προσέγγιση σε τιμή συναλλαγής που επιτρέπουν τα δημόσια δεδομένα. Αγγελίες που δεν έχουν αλλάξει τιμή για μεγάλο διάστημα σημαδεύονται ως στάσιμες και μένουν εκτός εκπαίδευσης.

Το μοντέλο είναι gradient boosting (LightGBM) εκπαιδευμένο σε ποσοστημόρια: αντί για έναν αριθμό, προβλέπει επτά σημεία της κατανομής τιμών — από το 5ο ως το 95ο ποσοστημόριο. Αυτά τα σημεία μαζί σχηματίζουν την καμπύλη που βλέπετε στην αναφορά: για κάθε τιμή, πόσο πιθανό είναι η πραγματική αξία να βρίσκεται κάτω από αυτήν.

Πάνω από το μοντέλο εφαρμόζεται conformal βαθμονόμηση: το εύρος διορθώνεται με βάση τα σφάλματα που έκανε το μοντέλο σε δεδομένα που δεν είχε δει. Χωρίς αυτή, το «εύρος 80%» περιείχε την πραγματική τιμή μόνο στο 72,7% των περιπτώσεων — υποσχόταν περισσότερη βεβαιότητα απ' όση είχε. Μετά τη βαθμονόμηση, στο 80,0%.

Επειδή η αγγελία δεν λέει αρκετά. Δύο διαμερίσματα με ίδια τετραγωνικά, ίδιο όροφο, ίδιο έτος και ίδια περιοχή μπορεί να διαφέρουν κατά δεκάδες χιλιάδες ευρώ, γιατί το ένα βλέπει ακάλυπτο και το άλλο λεωφόρο, γιατί ο χώρος στο ένα είναι εκμεταλλεύσιμος και στο άλλο όχι, γιατί το ένα κτίριο είναι συντηρημένο και το άλλο όχι.

Το εύρος είναι ακριβώς αυτή η άγνοια, μετρημένη — όχι απολογία του μοντέλου. Γι' αυτό το σπάμε σε τρεις ζώνες και σας δείχνουμε ποια ζώνη υπονοεί η ζητούμενη τιμή: αν ο πωλητής ζητάει τιμή της ανώτερης ζώνης, ισχυρίζεται έμμεσα ότι το ακίνητο έχει κάτι παραπάνω. Αυτό είναι κάτι που το επιβεβαιώνετε στην επίσκεψη, όχι στο μοντέλο.