Αγγελίες-φαντάσματα: κοιτάξτε την ιστοσελίδα, όχι την αγγελία
Κάποιες αγγελίες μένουν αναρτημένες για μήνες χωρίς να αλλάζει τίποτα. Ψάξαμε τι τις ξεχωρίζει από τις υπόλοιπες, και η απάντηση δεν ήταν στην ίδια την αγγελία αλλά στο μεσιτικό γραφείο που την ανέβασε.
Τα μισά γραφεία κατεβάζουν λιγότερες, τα άλλα μισά περισσότερες.
68 γραφεία, 37.788 αγγελίες.
Στα υπόλοιπα γραφεία, 69 στις 100.
Τι είναι μια αγγελία-φάντασμα
Μια αγγελία μπορεί να μένει αναρτημένη για μήνες χωρίς να αλλάζει τίποτα: ίδια τιμή, ίδιες φωτογραφίες, και κανένα σημάδι για το αν το ακίνητο είναι ακόμα διαθέσιμο. Αυτές τις λέμε αγγελίες-φαντάσματα.
Διαβάζουμε κάθε μέρα τις ιστοσελίδες εκατοντάδων μεσιτικών γραφείων, οπότε βλέπουμε ποιες αγγελίες φεύγουν και ποιες μένουν. Ψάξαμε τι ξεχωρίζει όσες μένουν.
Πόσο συχνά αλλάζουν οι αγγελίες ενός γραφείου
Σε ένα τυπικό γραφείο, από κάθε 100 αγγελίες φεύγουν περίπου 3 τον μήνα. Κάποια γραφεία όμως κινούνται πολύ πιο γρήγορα, οπότε αν βάλουμε όλες τις αγγελίες μαζί, φεύγουν 6 στις 100 τον μήνα. Με αυτόν τον ρυθμό χρειάζονται περίπου 17 μήνες για να αλλάξουν όλες οι αγγελίες της αγοράς.
Τα γραφεία διαφέρουν πολύ μεταξύ τους.
Πόσο γρήγορα αλλάζουν οι αγγελίες κάθε γραφείου
Αριθμός γραφείων, με βάση τους τελευταίους τρεις μήνες
Πίνακας τιμών
| Αγγελίες του γραφείου που φεύγουν κάθε μήνα, στις 100 | Γραφεία |
|---|---|
| κάτω από 1 | 139 |
| 1 έως 3 | 70 |
| 3 έως 5 | 56 |
| 5 έως 10 | 106 |
| πάνω από 10 | 54 |
Περίπου 49 στα 100 γραφεία κατεβάζουν λιγότερες από 3 στις 100 αγγελίες τον μήνα, και σε αυτά βρίσκονται 39 στις 100 αγγελίες που βλέπουμε. Από τα 299 γραφεία με τουλάχιστον 30 αγγελίες, 10 στα 100 δεν κατέβασαν ούτε μία σε τρεις μήνες.
Όταν χάνονται όλες μαζί, δεν πουλήθηκαν
Καμιά φορά ένα γραφείο χάνει μέσα σε λίγες μέρες τις μισές ή και όλες τις αγγελίες του. Κανείς δεν πουλάει όλα του τα ακίνητα μέσα σε έναν μήνα. Συνήθως άλλαξε η ιστοσελίδα, οι ίδιες αγγελίες ξαναανέβηκαν με νέους κωδικούς, ή σταματήσαμε εμείς να μπορούμε να τη διαβάσουμε.
Όταν λοιπόν ένα γραφείο χάνει 4 στις 10 αγγελίες του ή περισσότερες μέσα σε 30 ημέρες, δεν τις μετράμε ως αγγελίες που έφυγαν από την αγορά. Βρήκαμε 211 τέτοιες περιπτώσεις, και σε 148 από αυτές χάθηκαν σχεδόν όλες οι αγγελίες του γραφείου μαζί.
Δεν είναι λεπτομέρεια: εκεί μέσα βρίσκονται 51 στις 100 από όλες τις αγγελίες που είδαμε ποτέ να κατεβαίνουν. Αν τις μετρούσαμε, θα φαινόταν ότι φεύγουν 12 στις 100 αγγελίες τον μήνα αντί για 6, δηλαδή μια αγορά που μοιάζει πολύ πιο ζωηρή απ' ό,τι είναι.
Τι ξεχωρίζει τις αγγελίες που μένουν
Η πρώτη μας ιδέα ήταν η προφανής: φάντασμα είναι η αγγελία που δεν έχει αλλάξει τιμή εδώ και μήνες. Δεν δούλεψε. Τρεις μήνες αργότερα ήταν ακόμα στη θέση τους, με την ίδια τιμή, 73 στις 100 από αυτές, και 73 στις 100 από όλες τις υπόλοιπες. Το πόσο καιρό έχει να αλλάξει η τιμή μιας αγγελίας δεν λέει τίποτα για το τι θα γίνει μετά.
Αυτό που δούλεψε ήταν να κοιτάξουμε το γραφείο αντί για την αγγελία. Χωρίσαμε τα γραφεία ανάλογα με το πόσες αγγελίες τους είχαν φύγει το προηγούμενο τρίμηνο, και μετά περιμέναμε τρεις μήνες να δούμε τι απέγιναν οι αγγελίες τους.
Αγγελίες που ήταν ακόμα εκεί, στην ίδια τιμή, τρεις μήνες μετά
Ανάλογα με το πόσο γρήγορα άλλαζαν οι αγγελίες του γραφείου το προηγούμενο τρίμηνο
Πίνακας τιμών
| Αγγελίες του γραφείου που φεύγουν κάθε μήνα, στις 100 | Ακόμα εκεί |
|---|---|
| κάτω από 1 | 95% |
| 1 έως 3 | 91% |
| 3 έως 5 | 83% |
| 5 έως 10 | 75% |
| πάνω από 10 | 52% |
Όσο πιο αργά αλλάζει μια ιστοσελίδα, τόσο πιο πιθανό είναι να βρείτε την ίδια αγγελία εκεί, ανέγγιχτη, τρεις μήνες αργότερα: από 95 στις 100 στα πιο αργά γραφεία, σε 52 στις 100 στα πιο γρήγορα.
Τι λέμε πια «φάντασμα»
Λέμε φάντασμα κάθε αγγελία που βρίσκεται σε «κοιμισμένη» ιστοσελίδα: ένα γραφείο από το οποίο, τους τελευταίους τρεις μήνες, φεύγουν λιγότερες από 3 στις 100 αγγελίες τον μήνα. Ζητάμε και να έχει αρκετές αγγελίες ώστε να είμαστε σίγουροι· ένα γραφείο με δέκα αγγελίες που δεν κατέβασε καμία σε τρεις μήνες δεν αποδεικνύει τίποτα.
Στην τελευταία μέτρηση ήταν 68 γραφεία με 37.788 αγγελίες: 24 στις 100 από όσες βλέπουμε. Στον έλεγχό μας, 93 στις 100 αγγελίες τέτοιων γραφείων ήταν ακόμα εκεί με την ίδια τιμή τρεις μήνες μετά. Στα υπόλοιπα γραφεία, 69 στις 100.
Ο χαρακτηρισμός δεν είναι μόνιμος. Τα γραφεία ξαναβαθμολογούνται κάθε μέρα, και όποιο αρχίσει να κατεβάζει αγγελίες παύει να θεωρείται κοιμισμένο.
Τι σημαίνει αυτό για εσάς
- Μια αναρτημένη αγγελία δεν σημαίνει διαθέσιμο ακίνητο. Σε κάποιες ιστοσελίδες οι αγγελίες απλώς δεν κατεβαίνουν.
- Ρωτήστε πριν κανονίσετε οτιδήποτε. Το πόσο καιρό έχει μια αγγελία στην ίδια τιμή δεν σας λέει πολλά. Ρωτήστε το γραφείο αν η αγγελία και η τιμή ισχύουν ακόμα.
- Μια τιμή που κανείς δεν έχει αγγίξει δεν είναι τιμή αγοράς. Γι' αυτό το μοντέλο τιμής μας δεν μαθαίνει από αγγελίες κοιμισμένων ιστοσελίδων, ούτε από όσες χάθηκαν όλες μαζί.
Δεν λέμε ότι αυτά τα γραφεία κάνουν κάτι λάθος, ούτε ότι τα ακίνητα δεν υπάρχουν. Λέμε ότι από την αγγελία τους δεν μπορούμε να καταλάβουμε αν το ακίνητο πουλιέται ακόμα.
Τι δεν ξέρουμε
- Δεν ξέρουμε ποια ακίνητα πουλήθηκαν. Όταν μια αγγελία κατεβαίνει, δεν ξέρουμε αν το ακίνητο πουλήθηκε ή απλώς αποσύρθηκε.
- Έχουμε λίγους μήνες δεδομένων. Τα περισσότερα γραφεία τα παρακολουθούμε από την άνοιξη του 2026, και ο έλεγχος καλύπτει ένα μόνο καλοκαίρι, ως τις 29/09/2026. Τον κανόνα τον ορίσαμε πάνω στα ίδια δεδομένα με τα οποία τον ελέγξαμε· θα τον ξαναελέγξουμε στις αρχές του 2027, με αγγελίες που δεν είχαμε δει.
- Τα όρια είναι δική μας επιλογή. Όπως δείχνει το δεύτερο διάγραμμα, τα γραφεία δεν χωρίζονται καθαρά σε ζωντανά και κοιμισμένα· η αλλαγή είναι σταδιακή. Βάλαμε το όριο χαμηλά, στις 3 αγγελίες στις 100, για να μη χαρακτηρίζουμε εύκολα ένα γραφείο. Το ίδιο ισχύει για τις αγγελίες που χάνονται μαζί: ένα γραφείο που χάνει 3 στις 10 αγγελίες του σε έναν μήνα μετριέται κανονικά, αν και μάλλον ούτε εκεί πουλήθηκαν όλες.
- Ο Αύγουστος. Το τελευταίο τρίμηνο περιλαμβάνει τον Αύγουστο, όταν έφυγαν μόνο 3 στις 100 αγγελίες· τους υπόλοιπους μήνες από τον Απρίλιο έφευγαν 7 με 9. Σε άλλη εποχή οι ρυθμοί θα έβγαιναν λίγο πιο γρήγοροι.
Τα δεδομένα. 411.904 αγγελίες από 628 ελληνικά μεσιτικά γραφεία, ως τις 02/10/2026. Τον ρυθμό τον μετράμε σε 425 γραφεία που παρακολουθούμε τουλάχιστον 45 ημέρες και που είδαμε μέσα στις τελευταίες 14, με 160.377 αγγελίες αναρτημένες.